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Acheter une propriété en Espagne

 Acheter une propriété en Espagne
Au premier trimestre de l’année 2017, le volume des transactions immobilières en Espagne atteint près de 888 millions d'euros. Quelle que soit la nature de votre investissement, le moment est bien propice pour acheter une propriété en Espagne.

Pour ce gros investissement, il est fortement conseillé de recourir aux services d’un avocat avant tout déboursement d’argent afin de lui faire vérifier tout ce qui vous semble inquiétant concernant la propriété que vous souhaitez acheter. Néanmoins, il est aussi important de connaître les différentes procédures relatives à cet acte d’achat de propriété.

Rôles d’un notaire lors de la vente ou de l’achat d’une propriété

Rédiger des actes de propriété nécessite le traitement de nombreuses formalités administratives liées à l'achat ou à la vente d'une propriété ainsi qu’au transfert du titre de propriété appelé Escritura. Escritura ou acte de propriété, ou encore acte de vente en Espagne, ne peut être fait que par un notaire public.

Certains aspects de la rédaction d'un acte de propriété telle que l'élaboration de l'acte et le témoignage de la signature ne peuvent pas être fait par ce dernier. Son rôle est tout simplement de représenter le gouvernement et de veiller, lors de la vente, que les impôts à verser à l'état soient bien payés.

De ce fait, le notaire ne peut pas vous garantir votre protection contre les différentes fraudes puisqu’il ne s’occupe ni de la vérification ni de l’exactitude des informations dans le contrat de vente ou d’achat.

Pourquoi faut-il prendre un avocat pour les formalités administratives ?

Un acte de propriété nécessite une minutieuse vérification sur certains points. C’est la raison pour laquelle, il est vital de faire appel à un avocat puisque le rôle du notaire en Espagne est limité d’après ce que l’on a précédemment vu.

Nombreux sont les points importants à prendre en compte lors de cette vérification.

  • Toutes les propriétés sont enregistrées dans le registre de la propriété espagnol appelé « registro de la propiedad ». Il est donc important de bien vérifier que la propriété est bien enregistrée dans ce registre et que le vendeur a bien le droit de la vendre.
     
  • Quand vous achetez un bien, vous devrez vous assurer que la propriété n’a pas de locataire. Dans le cas où il y en a un, il est important de vérifier que vous pourrez avoir la libre possession du bien. En effet, s’il y a un locataire, les lois le protègent à long terme et il est possible de rencontrer des difficultés à le faire partir de la propriété.
     
  • Il est aussi important de s’assurer qu’il n’y ait pas de facteurs qui pourraient négativement affecter la valeur du bien, la jouissance ou encore l’utilisation de la propriété. Pour ce faire, il faudrait bien vérifier s’il existe des droits de préemption sur la propriété ou encore des plans de construction prévus tels que la construction de routes, de voies ferrées, d’aéroports, de magasins, d’usines ou toute autre évolution.
     
  • Vérifiez également la précision des différentes mesures et limites de l'acte de vente.

En Espagne, on peut distinguer deux sortes de registres de propriétés :

  • Le Registro de la propiedad : portant principalement sur la propriété des biens conservés par le bureau d'enregistrement de propriété qui est l’Oficina del Registro de la Propiedad. Le bureau se situe habituellement dans la ville la plus proche, à part certaines villes qui possèdent plusieurs bureaux comme Malaga, qui en a six et Mijas qui en a trois
     
  • Le Registro catastral ou, plus communément appelé catastro : registre portant principalement sur la description physique d'une propriété et de ses limites. Ce registre est conservé par le greffier du bureau de la propriété régionale « Registro Catastral ou Oficina del Catastro », se trouvant dans la capitale de la province.

Les informations précises sur les mesures et les limites de l’acte de vente sont donc contenues dans le « certificado catastral du Catastro ». Il est ainsi important de l’obtenir pour avoir une description précise de la propriété et des cartes.

Il est également important de vérifier l’authenticité et le respect des plans de construction tels que les raccordements d'eau, d'électricité et des égouts. Pour ce faire, veillez à vérifier les plans originaux ou « plan parcial ». Ces plans doivent être enregistrés au bureau local du développement urbain appelé urbanismo. Ensuite, la mairie vous donnera un rapport de construction vous permettant de vérifier la légalité de la construction de la propriété.

Dans le cas où vous souhaitez acheter un immeuble situé sur un front de mer, veillez à vérifier qu'il a bien été approuvé par les autorités côtières « Jefatura de Costas ». Soumises à des permis de construire très spéciaux, il est pratiquement difficile, voire même impossible de restaurer ou de reconstruire l'édifice original des propriétés en front de mer.

Si vous souhaitez acheter un bâtiment tout juste construit, vous devriez bien vérifier si ce dernier possède les deux certificats délivrés par la mairie. D’une part, un « certificat de nouveaux travaux » appelé en espagnol « certificado de fin de obra nueva » et d’autre part, une « licence de première occupation » ou « licencia de primera ocupación ». Le certificat de nouveaux travaux a pour rôle de certifier que la construction est bien achevée, et que les plans de construction ont bien été respectés. Il est également nécessaire pour l’obtention de l’installation de l'électricité et le compteur d'eau.

Le permis de construire des différentes extensions et des structures majeures sont aussi à vérifier. Si ces dernières ont été illégalement faites, en d’autres termes, sans permis de construire, cela pourrait entrainer la démolition de celles-ci ou le paiement de grosses amendes.

Les différentes charges, les dettes en suspens ou les droits de rétention contre la propriété doivent aussi porter une attention particulière. Ils concernent par exemple les prêts immobiliers ou encore les hypothèques, les taxes locales, les charges communautaires, les factures d'eau, d'électricité ou de téléphone. Afin de vérifier ces informations, obtenez une référence cadastrale « referencia catastral » de la propriété et un extrait « nota simple » du registre de propriété qui vous coûteront environ 10€.

Dans le cas où la propriété fait partie d'une communauté, vérifiez s’il existe des charges communautaires impayés sur les cinq dernières années. La loi exige désormais la présentation d’un certificat de la communauté par le vendeur attestant que tous les paiements sont bien à jour. Ce document doit obligatoirement être présenté au notaire lors de la signature de l'acte de vente.

Pour les impôts comme l’impôt foncier ou toute autre charge en suspens, vous pouvez demander à la mairie une attestation de non-dettes appelée « certificado de no deudas », confirmant qu'il n'y a pas d'impôts non payés. Lors de la signature de l’acte de vente, ce certificat sera demandé par le notaire.

Demandez un reçu de toutes les factures d'électricité, d'eau, de téléphone et de gaz ces dernières années auprès du vendeur.

N’oubliez pas de vous assurer de l’authenticité du titre obtenu puis organisez l'enregistrement de la propriété.

Tous ces points sont importants, et c’est la raison pour laquelle il est indispensable de faire appel à un avocat afin que ce dernier s’assure que toutes les dettes contre la propriété soient remises à zéro. Après toutes les vérifications, il pourra immédiatement ainsi vous obtenir une « nota simple » avant la finalisation de l’acte de propriété afin de souligner qu’aucune dette n’a été ajoutée depuis la précédente vérification. Au moment de la signature de l’acte de vente, le notaire doit également obtenir « une nota simple » mise à jour.

En tant qu’agence immobilière, nous sommes aptes à effectuer les différents contrôles nécessaires pour ensuite les transmettre à votre avocat afin que ce dernier le revérifie une seconde fois pour plus de sécurité. Généralement, les frais d’un avocat s’élèvent à 1 % du prix d’achat. Néanmoins, il est important de bien comparer les frais facturés par différents cabinets et demandez des devis par écrit. L’avocat aura ainsi l’obligation de vérifier, avant la signature du contrat, si ce dernier est bien complet incluant tout ce qui est nécessaire au niveau des clauses conditionnelles.

Les contrats de propriété en Espagne

La signature d’un contrat constitue la première étape dans l'achat d'une propriété. Le notaire peut rédiger l'acte de vente sans faire de contrat au préalable. Néanmoins, il est fréquent que l’on vous demande de payer un acompte et dans ce cas-là, il est nécessaire d'avoir un contrat.

Il est fortement conseillé de faire appel à un avocat pour rédiger un contrat pour plus de sûreté pour vous. Ainsi, il faut surtout éviter de le rédiger avec le vendeur sans la présence et l’expertise d’un avocat.

Ne payez aucun acompte au propriétaire que lorsque vous serez sûr que vous achèteriez la propriété puisque dans le cas où vous vous retirez de la vente, cet acompte ne vous sera plus rendu.

Avant toute signature du contrat, faites appel à un avocat pour qu’il vérifie les clauses conditionnelles dans le but de protéger vos intérêts.

Versement d’acompte

Lorsque vous décidez d’acheter une propriété en Espagne, qu’elle soit déjà existante ou neuve, un acompte de 10% vous sera demandé. En Espagne, il est connu sous le nom de arras, depósito, fianza ou reserva. Le versement de cet acompte au vendeur doit en général être supervisé par un avocat. Ce n’est qu’au moment de la finalisation du contrat que le solde restant vous sera demandé. La période du contrat dure généralement entre 60 et 90 jours et au-delà de ce délai, l’acompte que vous aurez versé sera confisqué.

Dans certains cas, si l'une des parties souhaite se retirer de la vente, l'autre partie peut demander à ce que la vente se fasse quand même ou à recevoir un dédommagement. Dans tous les cas, il est donc important de connaître les conditions exactes de retour ou de confiscation de l'acompte..

Qu’est-ce qu’un achat sur plan ?

Si vous décidez d’acheter une propriété non finie à partir d'un plan, le paiement se fait en quelques étapes. Dans le cas où la propriété est toujours en construction ou est partiellement construite, les paiements par étapes varient considérablement.

Vous pourrez par exemple payer 40% d'acompte et payer les 60% restants lorsque la construction sera finie ou encore payer un montant fixe tous les trois ou tous les six mois. Selon l’avancement des travaux en cours, le promoteur peut demander un paiement initial plus élevé.

Avant tout paiement, l'achèvement de chaque étape doit être certifiée par écrit par votre propre architecte ou votre avocat. Il est important de vous assurer de la régularité des paiements puisque si vous oubliez de payer dans les temps, vos anciens paiements peuvent être perdus et la propriété pourrait être vendue à un autre acheteur.

Il est également important de s’assurer que le constructeur ou le promoteur a une police d'assurance afin de protéger votre investissement dans le cas où il ferait faillite avant la finition de la construction.

Assurez-vous de déposer votre argent dans un compte client spécial. C’est une raison de sécurité dans le cas où le bâtiment n’est pas achevé à la date prévue par le contrat. En conséquence, l’argent versé ainsi que les intérêts doivent vous être retournés. Si l’on ne vous donne pas aussi le certificat « Licencia de Primera Ocupación » autorisant l’occupation de la propriété, votre argent doit vous être retourné.

Les clauses conditionnelles

Les clauses conditionnelles ou « cláusulas abrogatorias » sont généralement contenues dans tous les contrats afin d’assurer la validité du contrat. Elles comportent les nombreuses conditions s'appliquant habituellement à des événements hors du contrôle du vendeur ou l'acheteur. Si l'une des conditions n'est pas remplie, le contrat peut être suspendu ou déclaré nul, et l’acompte sera rendu.

Ainsi, si vous n’avez pas de clause de contrat mais que vous décidez finalement de ne pas finaliser la vente, vous perdrez votre acompte et pourrez même être contraint d’acheter la propriété.

Assurez-vous de discuter préalablement de ces clauses conditionnelles avec votre avocat.

La vérification finale de la propriété

C’est le moment où le notaire prend contact avec vous puisque tous les documents nécessaires relatifs à l'achat lui ont été retournés. Il vous réclame donc le solde du prix d'achat de la propriété tout en déduisant l’acompte versé au préalable. Une facture mentionnant ses frais et taxes vous sera aussi remise, et doivent être payé dans les 30 jours. Demandez aussi au notaire de vous fournir un jet de l’acte de vente complet sans aucun espace vide à compléter. Si vous avez fait appel à un avocat, c’est lui qui se chargera de faire les démarches auprès du notaire.

Avant toute signature de l’acte de propriété, pensez à revérifier la propriété en effectuant une visite afin de constater que celle-ci n’a pas été endommagée de quelque façon que ce soit et que tout ce qui a été inclus dans le prix de vente est encore disponible. Signer l’acte c’est accepter d’acheter la maison dans son état actuel. Vous devriez ainsi faire l’inventaire des équipements, des accessoires et de tout ce qui a été inclus dans le contrat.

Si vous constatez un manque dans la propriété ou un endommagement, vous avez ainsi le droit de refuser d'acheter. Par conséquent, dans le cas où vous ne voulez pas conclure la vente, vous devriez consulter votre avocat au sujet de vos droits afin qu’il vous guide dans la récupération de votre acompte et des frais préalablement versés.

La finalisation de l’acte d’achat

La finalisation est l’étape de la signature de l'acte de vente survenant un à trois mois après la signature du contrat. Néanmoins, cette date peut être décalée selon l’accord des deux parties.

La finalisation implique donc la signature de l'acte de vente, le transfert légal de la possession de la propriété ainsi que tous les paiements relatifs à l’achat tels que le paiement du solde du prix d'achat, les frais de notaire, les taxes et les droits.

La signature du contrat

La signature du contrat constitue l'acte final de la vente se déroulant dans les bureaux du notaire. Avant toute signature, le notaire procède à la vérification du respect de toutes les conditions contenues dans le contrat.

Toutes les parties concernées doivent être présentes lorsque le notaire lit, signe et atteste l’acte de vente ou doivent être représentées par quelqu’un d’autre à l’aide d’une procuration appelée « poder especial ». Si cette procuration n’a pas été faite en Espagne, elle doit être signée et authentifiée par un tampon officiel devant le notaire ou le consulat espagnol à l’étranger mais cela revient plus cher.

Le NIE ou Numéro d’Identification Étranger doit être présenté lors de la signature de l’acte de vente ou dans les 30 jours.

Ayant compris et acceptant les conditions de l’acte de vente, le vendeur et l’acheteur signent ensuite l’acte de vente après que le notaire l’ait relu. Si vous ne comprennez pas bien l´espagnol, un traducteur sera présent pour s´assurer de votre bonne compréhension.

Le paiement

Après l'acompte et les prêts contractés, le solde du prix doit être payé par traite bancaire ou par transfert bancaire. Il est plus conseillé de faire le paiement par traite bancaire puisque ce mode de paiement vous permet de différer le paiement en cas de problème de dernière minute.

L'acte de vente doit statuer du prix en euros même pour les taxes espagnoles. Au moment de signer, le vendeur et l'acheteur attestent que le paiement a été fait dans la devise étrangère convenue. Dans ce cas, le paiement doit être effectué via un avocat ou un notaire indépendant dans le pays du vendeur et de l'acheteur.

Après avoir payé et obtenu un reçu, le notaire vous donne une copie non signée « copia simple » de l'acte de vente attestant que vous être le nouveau propriétaire de la propriété. Les clefs de la propriété vous seront également remises !

Acheter auprès d'un non-résident, ce qu’il faut savoir

Si le vendeur est un non-résident, l'acheteur doit soustraire 3% du prix d'achat qui est en quelque sorte une garantie contre la responsabilité possible d'un non-résident fiscal et la verser auprès du ministère espagnol des Finances dans les 30 jours suivant la transaction.

Lorsqu’on achète une propriété à un non-résident, il est possible de lui demander un justificatif mentionnant qu'il a payé ses impôts sur le revenu durant les cinq années précédentes.

L’enregistrement de l’acte de vente

Après la signature de l’acte de vente et le rajout du nom du nouveau propriétaire de la propriété, l’acte doit maintenant être déposé auprès du bureau des hypothèques « Registro de la Propiedad » et devient ainsi une « Escritura pública ».

L’envoi de cet acte de vente signé est une importante étape. Il faut l’envoyer le plus rapidement possible au bureau des hypothèques. C’est le notaire qui est en charge de l’envoyer dans les 30 jours suivant la signature de l’acte.

Il est également possible que vous le déposiez vous-même ou que votre avocat le fasse pour vous. Cette étape d’enregistrement est très importante puisqu’elle permet de notifier que la propriété est bien enregistrée à votre nom. Vous devenez ainsi le propriétaire légal de la propriété.

Sur une période d’un à trois mois après l'enregistrement, l'acte de vente sera renvoyé au bureau du notaire ou au bureau de votre avocat.

En somme, il est important d’avoir recours à un avocat lors d’une transaction immobilière afin qu’il vous aide d’une part, dans la préparation de votre dossier et d’autre part de déjouer les différents pièges qui peuvent survenir au cours de la transaction. Le notaire est aussi un acteur dans la transaction immobilière puisqu’il a la capacité d’authentifier vos documents et d’inscrire votre nom dans le registre cadastral.

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    Une tractation immobilière est une opération de grande envergure qui ne se traite pas à la légère ! Que vous soyez acheteur ou vendeur, il vous est fortement recommandé de suivre quelques conseils qui vous aideront à mener à bien votre projet.

  • Documents légaux à vérifier lors de l’achat en Espagne

    Le processus d’achat requiert des documents légaux à avoir à disposition. Vous pouvez disposer de ces derniers auprès de l’autorité compétente (mairie, commune etc.…). En Espagne et comme dans tout autre pays d’ailleurs, les étapes et les démarches pour devenir propriétaire sont nombreuses et doivent se faire dans un ordre précis.

L'avis de nos clients

Corinne Rapin, Suisse

"Nous tenons à remercier l´agence et surtout notre conseillère Marie-Laure pour l´amabilité et l'attention professionnelle dont vous avez fait preuve leur de l´achat de notre maison - nous tenons à souligner l´assistance et les conseils sérieux et compétents de vous et votre équipe sur place, pour toutes les démarches administratives concernant ce projet formidable.''